רכישת דירה להשקעה באמירויות, ובמיוחד בדובאי או באבו דאבי, יכולה להיראות מפתה מאוד בגלל התשואות הגבוהות, הפיתוח המואץ וההקלות למשקיעים זרים. אבל יש לא מעט בעיות וסיכונים שצריך לקחת בחשבון.
סקרנו עבורכם פירוט מלא של הבעיות והנקודות החשובות ביותר:

בעיות וסיכונים ברכישת דירה להשקעה באמירויות

1. זכויות קניין ונכסים

• לא בכל מקום באמירויות זרים רשאים לרכוש נכס בבעלות מלאה (Freehold). יש אזורים שבהם ניתן רק לשכור בחכירה לטווח ארוך (Leasehold), לרוב ל-99 שנים.
• הגבלות אזוריות – חשוב להבין באיזה אזור אתה רוכש, והאם זה אזור שמותר לזרים לרכוש בו.

2. רגולציה מקומית משתנה

• חוקי המקרקעין באמירויות יכולים להשתנות במהירות, כולל מיסוי חדש, תקנות שכירות או דרישות רישוי.
• חוקים לגבי מיסוי רווחי הון או הכנסות משכירות משתנים – למשל, הכנסה משכירות חייבת במס שירותים עירוניים, מס תיירותי או מסים עירוניים אחרים.

3. בעיות עם קבלנים בפרויקטים חדשים

• יש קבלנים שלא עומדים בלוחות זמנים, איכות בנייה ירודה או נטישה של פרויקטים באמצע.
• לא כל הפרויקטים שמפורסמים משקפים את המוצר הסופי בפועל, ויש פערים גדולים בין התכנון לבין המציאות.

4. תחזוקה ודמי ניהול גבוהים

• דירות באמירויות כפופות לרוב לדמי ניהול ותחזוקה (Service Charges), שיכולים להיות גבוהים מאוד – במיוחד במגדלים ובפרויקטים יוקרתיים.
• בעיות תחזוקה בבניינים חדשים יחסית הן לא נדירות (נזילות, בידוד רע, בעיות במעליות).

5. תלות בשוק התיירות והגירה

• הביקוש להשכרה באמירויות מאוד מושפע מתיירות ומעובדים זרים. משברים עולמיים או ירידה במספר התיירים יכולים לפגוע משמעותית בתשואה.
• אם יש הגבלות על ויזות עבודה או שינוי במדיניות האשרות, זה יכול להקטין את מספר השוכרים הפוטנציאליים.

6. הונאות ומתווכים לא מפוקחים

• ישנם לא מעט מקרים של הונאות נדל"ן באמירויות, כולל מכירה כפולה של אותו נכס או מכירת דירות בפרויקטים לא מאושרים.
• ישנם מתווכים לא מורשים שפועלים ללא פיקוח ולכן חשוב לבדוק את כל מי שמעורב בעסקה.

7. מיסוי והעברות כספים

• למרות שהאמירויות מצהירות על מיסוי נמוך, ישנם היטלים על העברות כספים בינלאומיות, מסי רכישה ומסי רישום.
• מעבר לכך, מדינות אחרות עלולות למסות את ההכנסות מהנכס באמירויות, למשל במקרה של תושבי ישראל.

8. שקיפות נתונים

• השוק באמירויות פחות שקוף משווקים מערביים. נתוני תשואות, שיעורי תפוסה וירידות ערך לא תמיד מדויקים.
• קשה לדעת אם המחיר שאתה מקבל הוא באמת מחיר שוק הוגן.

9. בעיות בניהול הנכס מרחוק

• משקיעים זרים שלא גרים באמירויות תלויים בחברות ניהול מקומיות.
• בעיות של ניהול לקוי, גביית שכר דירה, טיפול בתקלות ואחזקה.

10. שוק תנודתי

• שוק הנדל"ן באמירויות ידוע בתנודתיות שלו. יש עליות חדות אך גם ירידות חזקות, במיוחד בזמן משברים כלכליים או פוליטיים אזוריים.
• עודף בנייה (Oversupply) בערים כמו דובאי יוצר מצב שבו היצע הנכסים עולה על הביקוש, מה שמוריד את מחירי השכירות והנכסים עצמם.

הדברים הכי חשובים לדעת לפני שהולכים על עסקה כזו

1. מה סוג אזור ההשקעה? 

בדוק שהאזור שבו אתה רוכש פתוח לרכישת זרים בבעלות מלאה. 
(חשוב לרכוש רק באזור המוגדר  Freehold)

2. חקירת הקבלן והפרויקט

• האם הקבלן בעל מוניטין?
• האם לפרויקט יש אישור בנייה מלא?
• מה היסטוריית הפרויקטים של אותו קבלן?

3. בדיקת שוק ומחירים

• אל תסתמך רק על מידע שיווקי – בדוק השוואות בפועל באתרים מקומיים כמו Bayut ו-Property Finder.
• בדוק את דמי הניהול והתחזוקה לפני הרכישה.

4. מיסוי והעברות כספים

• להבין מראש את כל העלויות הנלוות – מיסוי רכישה, רישום, עלות עו"ד, חברת ניהול וכו'.
• לוודא שהכספים עוברים דרך מנגנון נאמנות (Escrow Account) ולא ישירות למוכר.

5. ניהול מקצועי

• אם אין לך נוכחות פיזית באמירויות, אתה חייב חברת ניהול עם מוניטין מוכח – לבדוק המלצות ולעשות חוזה ברור.

6. יציאה מהשקעה

• לבדוק מראש מה קלות המכירה העתידית – האם יש ביקוש אמיתי באזור, כמה דירות מוצעות בשוק, מה התשואה הריאלית ולא רק על הנייר.

7. הבנת החוקים המקומיים

• להיעזר בעורך דין מקומי שמבין בנדל"ן, ולא להסתמך רק על מתווך.
• להבין את זכויותיך במקרה של מחלוקת עם השוכר, חברת הניהול או הקבלן.

8. תכנון פיננסי עם אופק ארוך

• לקחת בחשבון שייתכן שהנכס לא יניב תשואה משמעותית בשנים הראשונות, ולוודא שאתה לא תלוי בתזרים מיידי ממנו.

אנחנו ממליצים!!!
אם אתם רוצים לרכוש דירה להשקעה בדובאי, כדאי לכם להיעזר במתווך הדיגיטלי – האתר שלכם להשקעות נדלן בארץ ובעולם.

קראו גם מדור בעיות ופתרונות